Общая долевая собственность в многоквартирных домах впервые появилась на бумаге в 1995 г., в реальность воплотилась лишь спустя 10 лет, а к 2020 г. её, скорее всего, не будет вовсе.

Бремя белого человека?

Мало кто из россиян, приватизируя свою комнату или квартиру в 90-х годах, обратил внимание на неброскую запись в договоре приватизации насчёт содержания и ремонта общего имущества дома. Позже, в 1995 г., когда был принят ГК РФ, точно так же почти незамеченной осталась его ст.290 — с фразой: «собственникам квартир в многоквартирном доме (МКД) принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Пока сохранялись бюджетные дотации на услуги ЖКХ, этой фразе суждено было оставаться лозунгом. И за десятилетие 1995—2005 гг. мы привыкли к мысли, что реально наша собственность заканчивается за порогом квартиры, всем остальным распоряжается домоуправление. Но 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ — и сакраментальная фраза из лозунга превратилась в руководство к действию. К тому времени в Московской области дотации уже «обнулились» — и пресловутое бремя расходов собственника на содержание общего имущества МКД? стало воплощаться для нас в циферки растущих, как на дрожжах, платежей. Новый ЖК РФ снял с государства ответственность за жилой фонд и переложил её на собственников, коих сейчас в России около 85%. Больше, чем в какой-либо другой стране мира. Даже в полубарачных развалюхах Ильинки муниципальные комнаты и квартиры можно пересчитать по пальцам.

Виртуальная реальность

С той поры немало воды утекло, но для большинства собственников жилья их новый статус: общедолевых собственников дома в целом — по-прежнему выражается лишь в одном: обязанности платить не позднее 10 числа каждого месяца и с каждым годом всё больше и больше. Все прочие атрибуты предписанного ЖК РФ жилищного самоуправления: общие собрания, договора управления, утверждение тарифов на содержание жилья, отчётов управляющих компаний и планов на будущее и т. д. — или не исполняются вовсе, или носят чисто виртуальный характер: подписал житель, не глядя, какую-то бумагу — и тут же забыл о ней. Или вовсе — за него подписали. Редкие исключения (из 464 бывших муниципальных домов г. Жуковского не более десятка сумели самостоятельно выбрать себе управляющую компанию или зарегистрировать ТСЖ) правило только подтверждают.
В качестве причин обычно называют неинформированность людей, их разобщённость, неготовность взять на себя ответственность, живучесть патерналистических традиций, отсутствие чувства хозяина и т. д. Всё это есть. Но есть и другая сторона медали: колоссальный перекос между правами и обязанностями общедолевого собственника. Обязанности носят индивидуальный и безусловный характер, есть ответственность за неисполнение и механизмы принуждения (например, пени за просрочку платежей). Для реализации же прав нужны коллективная воля большинства (а на практике это редкое явление) и немалые затраты времени, денег и нервов. И, причём, это отнюдь не гарантирует успех. Яркий пример ситуация с придомовыми земельными участками: в почти 40-тысячном жилом фонде Москвы. Их сумели оформить лишь полтора десятка домов. Среди 650 домов г. Жуковского тот же процент (и то за счёт «свежих» новостроек). Так что большинство общедолевых собственников хотя носят это громкое имя, но реально своим имуществом распорядиться не могут. Даже если захотят. Прежде всего, потому, что их права реально государством не защищены, за нарушение нет никакой ответственности. Кто-нибудь у нас был наказан за незаконное изъятие и продажу общего имущества общедолевых собственников? За фальсификацию протокола общего собрания — с целью навязать «своего» управдома? За рейдерский захват власти в разбогатевшем ТСЖ? За противодействие созданию ТСЖ со стороны муниципалитета. Стоит ли удивляться, что сфера организованного таким образом управления жильём привлекательна, скорее, для людей с корыстными намерениями, а большинство честных (но трезво смотрящих на вещи) обитателей МКД предпочитает держаться от этой «чёрной дыры» подальше. И вступают в нечистую игру лишь тогда, когда уже нет другого выхода.

Кто в доме хозяин?

В результате общее имущество в большинстве наших домов оказалось фактически бесхозно, его состояние зависит исключительно от доброй воли управляющей компании. А та работает по принципу пирамиды: собирает деньги со всех сколько сможет, а ремонтирует там, где нельзя не ремонтировать: либо авария, либо допекла жилинспекция. Плюс обеспечивает жителям МКД свет, воду, тепло, канализацию, работу лифтов и вывоз мусора — и всё. О профилактике или планово-предупредительном ремонте нет и речи, тем более — о капремонте или реконструкции. Или о ремонте асфальтового покрытия околодомовой территории.
Итог: износ жилищного фонда России неуклонно увеличивается, энергоэффективность остаётся на уровне XIX в., а финансовое состояние отрасли таково, что частный инвестор, несмотря на успехи приватизации и создание рынка жилищных услуг, по-прежнему её избегает. Даже в 2000-е «тучные годы» изменения к лучшему не произошло.

Грядущие перемены

Понимая, что бесконечно так продолжаться не может, Правительство РФ решило кардинально изменить ситуацию. Согласно утверждённой в феврале этого года Концепции «Комплексной программы модернизации и реформирования ЖКХ на 2010–2020 годы», сферу ожидает коренная перестройка. Не только «матчасти», но и отношений между людьми. Похоже, реформа ЖКХ вступает в свою последнюю, решающую фазу.
Прежде всего, предусмотрена широкомасштабная ликвидация недоремонта жилья, к 2020 г. в России не останется ветхих и аварийных (с износом более 65%) МКД, а число домов с износом 31–65% снизится с 33 до 19%. Все МКД будут снабжены полным набором коммунальных услуг: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, газо- или электроснабжение для приготовления пищи (сейчас таких домов в стране 79%). Все дома будут оборудованы общедомовыми приборами учёта электроэнергии, воды и тепла (сейчас — 58% домов), после этого расчёты за коммунальные ресурсы будут производиться только по приборам учёта. Расход энергии на обеспечение 1 кв. метра площади МКД отоплением и горячим водоснабжением уменьшится на 16% и т. д. и т. п. Аналогичная модернизация ждёт и коммунальную инфраструктуру.
О том, за счёт чего это будет достигнуто, можно судить уже сейчас.

Как видите, в общем объёме затрат доля бюджетов всех уровней не превышает ¼, а значит, модернизация и реформирование отрасли будут достигнуты, главным образом, за счёт частных инвесторов и собственников МКД.
Что именно подразумевается под последним термином, можно догадаться, если сопоставить его с таким, например, показателем: вклад собственников в оплату реконструкции, модернизации и капремонта МКД возрастёт с нынешних 5 до 90%, а участие государства в ликвидации недоремонта жилья сведётся к оплате собственникам процентов за кредит.
Пример: если стоимость капремонта ориентировочно 10 тыс. руб./кв. м, значит, собственник 50-метровой квартиры должен будет заплатить сумму порядка 10000 * 50 * 0.9 = 450 тыс. руб. А если денег нет? Продай свою квартиру инвестору и живи в качестве нанимателя жилья. Если таких людей окажется много новый термин «собственник МКД» наполнится вполне реальным содержанием.

Принуждение вместо убеждения

Как именно будут достигаться поставленные ориентиры, об этом можно судить по первому шагу упомянутой Программы — закону № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», принятому Госдумой в ноябре прошлого года.
С 1 июля 2010 г. во всех российских МКД (кроме ветхих и аварийных) должна начаться установка общедомовых счётчиков воды, тепла, электроэнергии, во всех квартирах, индивидуальных счётчиков воды, газа, электроэнергии. Оплатить установку и дальнейшую эксплуатацию счётчиков должны собственники сразу или с рассрочкой не более 5 лет, при этом проценты за кредит могут быть оплачены из местного или регионального бюджета. Если собственники до 1 января 2012 г. не установят счётчики сами — им это сделают принудительно ресурсоснабжающие организации. С возложением всех издержек на них же. Если после 1 января 2013 г. ресурсоснабжающая организация обнаружит нарушение закона № 261-ФЗ — она даст собственнику 2 месяца на устранение, а после сама приступит к принудительному устранению нарушений.
Если аналогичным образом будет организован капремонт старого и реновация аварийного жилья, нетрудно представить себе, что в тех домах, где общедолевая собственность для жителей так и останется чисто умозрительным понятием, и в «час Х» нужда не научит их сообща отстаивать свои права и общие интересы общедолевой собственности к 2020 г. уже не будет. А может, и раньше. Мавр сделал своё дело, мавр может уходить.

Юрий Полонский
polonskiyura@yandex.ru