Кризисная ситуация в ЖКХ г. Жуковского: управдомы не могут, а горожане не хотят — принять новые значения квартплаты.

Вместо директив — договоры

Где и как рождаются новые значения квартплаты? Это тайна за семью печатями. Но только не для тех, кто дал себе труд прочитать Жилищный кодекс (ЖК) РФ. Он-то знает, что время тарифов в сфере жилищных услуг безвозвратно ушло в прошлое. Тарифы — детище командно-административной системы, это то, что назначается пользователям «сверху». Директивным указанием. В сфере коммунальных услуг, где правят бал естественные монополии — и в силу суровой необходимости цены на их продукцию приходится регулировать государству — свободного рынка пока нет. Потому тарифы там сохранились. Жителям Подмосковья их — вкупе с нормативами потребления коммунальных ресурсов — назначает топливно-энергетический комитет при областном правительстве.
А вот в сфере жилищных услуг, где реформа ЖКХ поставила во главу угла рыночные отношения и конкуренцию, после того, как 1 марта 2005 г. вступил в силу новый ЖК РФ, тарифов уже нет. Само это выражение стало анахронизмом, и если употребляется, то исключительно как жаргонное. Это место заняло понятие «плата за содержание и ремонт жилого помещения» (в народе по старинке называемая прежним словом «квартплата»), она имеет тот же физический смысл и ту же размерность (руб./кв. м), но совсем другое происхождение: эту величину нельзя назначить волевым решением «сверху», собственники помещений в каждом (!) многоквартирном доме (МКД) должны принять её на своём общем собрании. Разумеется, по договорённости со своей управляющей компанией (УК) или обслуживающей организацией, которой предстоит за эти деньги оказывать жителям дома соответствующие услуги.

Ст.156 ЖК РФ
«7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».
Главное, что тут следует запомнить — квартплата теперь носит не директивный, а договорный характер: как собственники договорятся со своей УК, так и будет, никто им в этом не указ.

Правила и исключения

Правда, на время переходного периода, пока рыночные механизмы ещё не заработали повсеместно в должной мере, в ЖК РФ оставлена одна «лазейка» — в виде п.4 ст.158.
Ст.158 ЖК РФ
«4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ)».
Это, так сказать, исключение из общего правила. Министерство регионального развития, которому доверено право разъяснять те или иные положения жилищного законодательства, определило, что этим пунктом ЖК РФ можно пользоваться только в двух случаях: если дом выбрал себе непосредственное управление, или если он выставляется на муниципальный конкурс, чтобы получить коммерческого управдома не по своему выбору, а по решению конкурсной комиссии. В остальных случаях надо следовать общему правилу.
Впрочем, каждое муниципальное образование само выбирает, когда для него закончится переходный период и настанет момент перейти от исключения (ст.158) к правилу (ст.156), принуждения тут никакого нет. Так что исключение исключением, но оно пока ещё достаточно широко распространено. Даже более широко, чем само правило. У нас, в России, это бывает сплошь и рядом, например, точно так же обстоит дело со способом расчёта за коммунальные услуги: правилом является расчёт по показаниям приборов учёта, но большая часть населения платит по нормативам, ибо пока что незначительное число МКД в стране оборудовано счётчиками: тепла — 8.58%, холодной воды — 13%, горячей воды — 5.44%, электричества — 23,34% (см. сайт).

Если душит жаба

«А что, если жмоты-собственники примут такую плату, что за эти деньги можно будет только мусор вывозить — раз в месяц, а более ничего не сделаешь? Что тогда?» — спросит вдумчивый читатель. Это вполне реальная ситуация. Такие случаи были.
Отрезвляющим фактором тут является, во-первых, управляющая компания, в её интересах «вправить» собственникам мозги — пока не поздно, а если те не внемлют — просто отказаться обслуживать такой дом. Во-вторых, своё веское слово должны сказать жилищная инспекция и санэпидемстанция, им по штату положено вовремя заметить, что дом превращается в свинарник, и, используя штрафные рычаги, заставить собственников одуматься. На худой конец, если собственники окажутся совсем уж невменяемы (или просто-напросто нищими), можно опять воспользоваться «лазейкой» 158-й статьи ЖК. А вообще-то против этой болезни: «нищий собственник» — никакого «лекарства» наши горе-реформаторы ещё не придумали. Кроме «хирургического вмешательства»: продажи квартиры за долги по суду.

Особенности текущего момента

Волею судеб для г. Жуковского время «Ч» наступило на рубеже 2010/2011 г.г. В декабре, когда пора не только наряжать ёлку, но и задуматься о том, что почём будет в ЖКХ в следующем году, для управляющих компаний грянул гром: выяснилось, что городская администрация не собирается выпускать предновогоднее постановление с новыми значениями квартплаты. УК придётся, проведя собрания самим заручиться согласием собственников на этот непопулярный шаг — в каждом отдельно взятом МКД.

Замглавы города Евгений Кий:
«Распишите свой платёж — сколько там чего: сколько денег на ремонт, на банковские услуги, сколько на ваше управление — и проводите собрание… Дайте конкретику, дайте возможность человеку осознанно выбрать, сколько раз в неделю ему будут убирать подъезд! Идите к людям и разговаривайте с ними, поймите, ваша прибыль зависит от лояльности к вам жителей, а её можно заслужить только добросовестной и честной работой. А нет — уходите с рынка, мы найдём вам замену… Начинайте разговаривать с людьми. Если не сумеете их убедить — вам придётся либо остаться на старой оплате, либо отказаться от управления. Месячный срок — и вы свободны…»
Круто, что и говорить. «Лазейка» 158-й статьи ЖК РФ для жуковских управдомов закрылась, и это поставило их в весьма затруднительное положение. В самом деле, в структуре квартплаты присутствуют составляющие, которые с 1 января уже подорожали (причём — безо всякого согласования с собственниками): вывоз мусора (вслед за подорожанием бензина), обслуживание лифтов, освещение подъездов (электроэнергия) и т. д. Сохранив прежнее значение квартплаты, УК будут работать себе в убыток.
Придётся проводить собрания. Чего в большинстве домов г. Жуковского не было с 2007–08 годов, когда заочные голосования собственников по выбору способа управления и управляющих компаний были благополучно сфальсифицированы работниками домоуправлений (кроме домов Ильинки, которые пришлось выставлять на муниципальный конкурс). При «непротивлении» жуковчан, лишённых возможностей выбора управдома, ибо тогда выбирать было не из кого. Теперь приходится возвращаться к этому вопросу, но уже на новом витке развития. Решая куда более трудную задачу. «Бумеранг судьбы» вернулся и хлопнул по затылку того, кто его бросил три года назад.
Или…?

Екатерина Воропай

PS: Когда верстался номер, из домов, обслуживаемых ЖЭУ-3 и 6 ООО «Теплоцентраль-ЖКХ», стали поступать сообщения, что жители из почтовых ящиков достали платёжки за январь с новыми значениями квартплаты. Там, где было 30.62 руб./кв.м, теперь стоит другая цифра — 31,81 руб./кв.м. Рост небольшой, всего 4%, но… Опрометчивый шаг, что и говорить. Ведь эти квитанции можно не оплачивать, для их появления нет никаких законных оснований, это не столько оферта, сколько афера. Правда, судя по всему, на это решилась только одна из 12-ти городских УК — «Теплоцентраль-ЖКХ». Зато самая большая, она обслуживает 2/3 бывших муниципальных домов города. Остальные компании пока выжидают: чем-то дело кончится?